Jakie ukryte koszty sprawdzić przy mieszkaniach na sprzedaż w Alicante?
Coraz więcej osób rozważa przeprowadzkę na Costa Blanca. Mieszkania na sprzedaż w Alicante kuszą klimatem i stylem życia, ale budżet często rośnie po drodze. Najczęściej winne są koszty, których nie widać na etapie ogłoszenia.
W tym artykule znajdziesz listę najważniejszych pozycji do sprawdzenia przed rezerwacją lokalu. Dzięki temu łatwiej porównasz oferty i unikniesz niespodzianek przy akcie notarialnym.
Jakie podatki trzeba uwzględnić przy zakupie mieszkania?
Podatki zależą od rodzaju transakcji, stanu prawnego i przepisów Wspólnoty Walenckiej.
Przy rynku pierwotnym najczęściej płaci się podatek od wartości dodanej oraz podatek od czynności prawnych. Na rynku wtórnym zwykle stosuje się podatek od przeniesienia własności. Warto zweryfikować, czy przysługują ulgi, na przykład dla osób młodych lub rodzin wielodzietnych. Dodatkowo pojawia się miejski podatek od wzrostu wartości gruntu, który najczęściej obciąża sprzedającego, ale bywa różnie zapisany w umowie rezerwacyjnej. Nabywcy niebędący rezydentami powinni uwzględnić roczny podatek dochodowy od nierezydentów oraz ewentualny podatek majątkowy, jeżeli łączna wartość aktywów przekracza lokalne progi. Stawki i zasady potrafią się zmieniać, dlatego w 2025 roku warto potwierdzić je w aktualnych źródłach.
Jakie opłaty notarialne i wpis do rejestru trzeba przewidzieć?
Do kosztów transakcyjnych dochodzą opłaty notarialne i rejestrowe.
W Hiszpanii zakup finalizuje „escritura de compraventa” u notariusza. Następnie następuje wpis do Registro de la Propiedad. Często dochodzi koszt biura administracyjnego, które zajmuje się obiegiem dokumentów. Nabywcy spoza Hiszpanii potrzebują numeru NIE. W razie braku znajomości języka konieczny bywa tłumacz przysięgły. Czasem przydatne jest pełnomocnictwo notarialne. Warto poprosić o wstępny kosztorys wszystkich tych pozycji przed podpisaniem umowy przedwstępnej.
Czy opłaty wspólnoty i utrzymania mogą znacznie podnieść koszty?
Tak, szczególnie w budynkach z basenem, windą i ochroną.
Wspólnota właścicieli pobiera opłaty regularne oraz czasem nadzwyczajne, na przykład na remont elewacji. Poproś o ostatnie potwierdzenia płatności oraz zaświadczenie o braku zaległości sprzedającego. Do stałych pozycji dołóż:
roczne ubezpieczenie mieszkania
internet i telewizję
serwis klimatyzacji
sprzątanie i drobne prace konserwacyjne
opłaty za garaż lub miejsce postojowe, jeżeli dotyczą lokalu
Jakie lokalne podatki i opłaty administracyjne warto sprawdzić?
Najczęściej spotkasz podatek od nieruchomości oraz opłatę za odbiór odpadów.
W Alicante co roku płaci się IBI oraz osobno opłatę za śmieci. Należy sprawdzić, czy nie ma zaległości, ponieważ potrafią przechodzić na nowego właściciela. Dla lokali przeznaczonych pod najem krótkoterminowy wymagane mogą być dodatkowe zezwolenia i wpisy. Warto też potwierdzić ważność „licencia de ocupación” lub „cédula de habitabilidad”, bo brak dokumentu utrudnia przepisywanie liczników i wynajem.
Jak sprawdzić koszty przyłączeń, liczników i opłat za energię?
Zweryfikuj, czy liczniki są aktywne i na jakich warunkach działają.
Przy rynku wtórnym często wystarczy przepisanie umów. Bywa jednak potrzebna ponowna aktywacja i kaucja. Przy rynku pierwotnym dochodzi koszt pierwszych przyłączy. Poproś o ostatnie faktury za:
prąd z informacją o mocy umownej, która wpływa na opłaty stałe
wodę, w tym opłaty wspólnoty, jeśli budynek ma wspólny licznik
gaz, jeżeli występuje w budynku
ewentualne media wspólnoty, na przykład klimatyzację centralną lub ogrzewanie
Sprawdź świadectwo charakterystyki energetycznej. Słabsza klasa zwykle oznacza wyższe rachunki.
Jak koszty bankowe, prowizje i przewalutowanie wpływają na cenę?
Mogą podnieść całkowity koszt i zmienić harmonogram płatności.
Kupujący z kredytem powinni uwzględnić wycenę nieruchomości, prowizję za uruchomienie oraz koszty rachunku w hiszpańskim banku. Część opłat przy kredycie zgodnie z aktualnymi zasadami opłaca bank, ale praktyka zależy od instytucji. Przy przelewach zagranicznych kluczowy jest kurs wymiany i opłaty bankowe. Warto sprawdzić, czy sprzedający akceptuje przelewy w ramach SEPA, oraz zarezerwować środki na ewentualne koszty przy szybkim transferze. Dobrze jest uzyskać pisemne zestawienie wszystkich opłat bankowych przed rezerwacją.
Jak uwzględnić koszty remontu, wyposażenia i standardu wykończenia?
Nawet „gotowe” mieszkanie zwykle wymaga dodatkowych wydatków.
Przy rynku pierwotnym pojawia się „snagging”, czyli usunięcie usterek po odbiorze. Przy rynku wtórnym dochodzą prace odświeżające, zabudowy i sprzęt. Zapisz w budżecie:
meble, oświetlenie i wyposażenie kuchni
klimatyzację lub wymianę jednostek
prace stolarskie, rolety i moskitiery
malowanie, uszczelnienia, drobną hydraulikę i elektrykę
ewentualne pozwolenia na prace budowlane i wymagania wspólnoty
Jeśli planujesz najem krótkoterminowy, dolicz tekstylia, wyposażenie dodatkowe i usługi profesjonalnej fotografii.
Jak zweryfikować wszystkie ukryte koszty przed podpisaniem umowy?
Zbierz dokumenty, porównaj kosztorysy i potwierdź to na piśmie.
Poproś o „nota simple” z rejestru, aby sprawdzić obciążenia i hipoteki. Uzyskaj od wspólnoty zaświadczenie o niezaleganiu oraz ostatnie rachunki za IBI i śmieci. Zweryfikuj faktury za media i status liczników. Poproś notariusza lub pośrednika o wstępny kosztorys podatków i opłat. Ustal ze sprzedającym, kto pokrywa podatek miejski od wzrostu wartości gruntu. Z bankiem uzgodnij komplet przewidzianych opłat i harmonogram przepływów. Jeżeli planujesz wynajem turystyczny, potwierdź możliwość uzyskania licencji dla danej lokalizacji. Przy nieruchomościach starszych rozważ przegląd techniczny, aby wykryć koszty, których nie widać podczas krótkiej wizyty.
Świadome podejście do ukrytych kosztów pozwala porównać realne oferty mieszkań na sprzedaż w Alicante i spokojnie domknąć transakcję w zaplanowanym budżecie.
Zamów checklistę ukrytych kosztów zakupu mieszkania w Alicante i zaplanuj budżet przed podpisaniem umowy.
